Alors que l’impact de l’épidémie de Covid-19 se fait ressentir sur l’ensemble de l’économie, le marché immobilier semble particulièrement touché : l’immobilier commercial subit les fermetures imposées, l’hôtellerie fait face à l’arrêt quasi total du tourisme et les bureaux au confinement décrété dans la plupart des pays.
Ces difficultés interviennent à un moment où quasiment chaque segment du marché immobilier connaissait déjà depuis quelques années de fortes mutations : les commerces affrontent la montée du e-commerce, l’hôtellerie doit désormais composer avec les plateformes de location courte durée comme Airbnb et l’immobilier de bureaux avec le co-working et le flex-office.
S’agissant du bureau plus spécifiquement, nous vivons actuellement la plus grande expérience de télétravail de l’histoire et le retour dans nos bureaux se fera dans des conditions différentes de celles que nous avons connues jusqu’ici. Il ne fait aucun doute que ces éléments auront des conséquences sur le rôle des bureaux pour les entreprises et contribueront à accélerer certaines mutations déjà en cours.
A court terme, le marché des bureaux va devoir s’adapter à la généralisation du télétravail et à la mise en place de nouvelles normes de sécurité et d’hygiène.
Alors que la plupart des pays commencent à lever progressivement les mesures de confinement, tout semble indiquer que le télétravail va rester très présent encore plusieurs mois. En effet, en l’absence d’un traitement fiable et rapidement déployable contre le Covid-19 ou l’éradication de ce dernier, les gouvernements continueront à imposer aux entreprises de respecter la distanciation sociale qui se traduira par une limitation des effectifs présents dans les bureaux. Les entreprises devront ainsi garder une partie de leur effectif en télétravail et éventuellement mettre en place des rotations d’effectifs, voire des horaires différenciés.
De même, les entreprises vont devoir mettre en place de nouvelles règles de sécurité et d’hygiène au sein de leurs bureaux pour respecter la distanciation sociale et les gestes barrières. Ces mesures, que nous avons déjà détaillées ici sont notamment : augmenter la fréquence des ménages, réduire au strict minimum les réunions et les regroupements à l’heure du déjeuner, limiter le nombre de visiteurs extérieurs, limiter le nombre de personnes dans les zones communes (cuisine, machine à café), etc.
A moyen terme, le télétravail et les mesures d’hygiène devraient rester à des niveaux plus élevés qu’avant crise et s’accompagner du développement de nouvelles technologies.
53% des interviewés souhaitent « davantage de journées en télétravail à l’issue de la crise et plus de flexibilité dans l’organisation de leur temps de travail »
Tout indique, en effet, que le télétravail devrait, en partie, se poursuivre une fois le retour à la normale. Ainsi, Colliers International a mené une enquête auprès de salariés basés dans 25 pays concernés par des mesures de télétravail montrant que 82% des personnes interrogées aimeraient continuer à télétravailler au moins une fois par semaine après la crise. En France, selon une étude récemment publiée par BNP Paribas Real Estate et l’Ifop sur « les habitudes des Français en plein confinement », 53% des interviewés souhaitent « davantage de journées en télétravail à l’issue de la crise et plus de flexibilité dans l’organisation de leur temps de travail ».
En parallèle, le respect de normes d’hygiène strictes devrait également perdurer au-delà de la crise et devenir une exigence des salariés, tout comme les normes de sécurité mises en place dans les aéroports à la suite des attentats du 11 septembre 2001 sont encore en place aujourd’hui. Les besoins en ménage devraient ainsi connaître une progression et il ne serait pas étonnant que des nouvelles pratiques voient le jour : des rapports de passage des équipes d’entretien pourraient désormais être affichés dans les bureaux comme cela est déjà le cas dans les WC de certains restaurants ou hôtels, certaines entreprises pourraient utiliser des lampes à UV pour désinfecter les bureaux la nuit comme cela est de plus en plus le cas dans les hôpitaux, etc.
Ces deux tendances lourdes que sont le télétravail et l’hygiène vont également favoriser l’émergence et la généralisation de nouveaux outils technologiques. Le télétravail s’accompagnera d’un recours aux outils de collaboration à distance comme Zoom, Slack, ou Teams (l’expérience de télétravail en cours a fait passer le nombre d’utilisateurs de la plateforme de vidéoconférence Zoom de 10 millions en décembre dernier à 200 millions en mars et 300 millions en avril !). Au sein des bureaux, les outils permettant de réaliser des actions sans contact devraient progressivement faire leur apparition : des assistants vocaux comme Amazon Alexa pourraient permettre d’éviter de toucher des boutons, l’ouverture des portes pourrait se faire par reconnaissance faciale ou code QR, des objets connectés pourraient permettre de surveiller la densité d’occupation des locaux, etc.
Les bureaux resteront un actif essentiel pour les entreprises mais leur utilisation devrait connaître des changements significatifs.
Ces 2 tendances auxquelles nous faisons face semblent plutôt contradictoires quant à la demande future de bureaux :
- D’un côté, moins de salariés sont appelés à venir dans les bureaux en raison de la généralisation du télétravail (et peut-être même en raison de la situation économique qui pourrait aboutir à d’importants licenciements), ce qui incite à penser que la demande de bureaux devrait baisser.
- De l’autre côté, les mesures de sécurité et d’hygiène qui nécessitent de respecter des distances de sécurité pourraient faire augmenter la demande de bureaux pour que les salariés ne soient plus aussi serrés qu’avant. Depuis la crise de 2008, les entreprises s’emploient, en effet, à toujours faire plus avec moins d’espace, c’est à dire mettre de plus en plus de salariés en openspace, une pratique connue sous le nom de “densification”.
S’il y a peu de doutes quant au fait que ces tendances persisteront même après l’épisode de Covid-19, nul ne sait précisément dans quelle mesure. S’agissant du télétravail, il faut avoir à l’esprit que toutes les entreprises ne sont pas égales devant cette pratique et certaines, en raison de la nature de leur activité, peuvent difficilement envisager d’y recourir à grande échelle. Par ailleurs, le télétravail n’est pas forcément une pratique qui convient à tous : l’étude menée BNP Paribas Real Estate et l’Ifop citée plus haut fait également ressortir que 39% des actifs « estiment moins bien travailler en période de confinement ».
Ainsi la demande de bureaux ne devrait pas subir de changement majeur (en dehors d’un fort ralentissement économique qui pourrait conduire à une baisse marquée de la demande). Les locaux de l’entreprise resteront toujours le lieu de partage et de socialisation permettant de se réimprégner des valeurs, du dynamisme et des objectifs de l’entreprise. Pour cela, les bureaux devront s’adapter aux nouveaux besoins des entreprises. Il est probable que l’ère du « tout openspace densifié » laisse place à une nouvelle approche : plus d’espace dans les openspace, plus d’espaces privatifs et plus de postes itinérants adaptés aux télétravailleurs lorsqu’ils viennent dans les bureaux. De même, il est probable qu’une salle de réunion qui pouvait contenir 10 personnes n’en contiendra plus que 5, etc. Le conseil en immobilier Cushman & Wakefield teste actuellement un nouveau concept de bureaux appelé « Six Feet Office » dans lequel de nombreuses adaptations ont été apportées pour que les bureaux permettent plus facilement le respect d’une distance de 1,5 mètres les uns des autres. Ce concept pourrait bien préfigurer certaines des adaptations que devraient connaître les bureaux dans les prochaines années.
La flexibilité est appelée à devenir un élément déterminant dans la stratégie des entreprises.
Ces dernières années ont vu l’émergence de solutions de bureaux flexibles comme le co-working et le flex-office. Il est probable que la crise du Covid-19 favorise le développement de telles solutions permettant aux entreprises de mieux s’adapter à des besoins qui changent rapidement. Alors qu’une entreprise actuellement engagée dans un bail long (« bail 3/6/9 ») devra patienter plusieurs mois, voire plusieurs années, avant de pouvoir apporter des changements à ses bureaux, une entreprise ayant optée pour des bureaux flexibles pourra, en général, s’adapter en moins de 12 mois. Les difficultés économiques devraient de surcroît pousser les entreprises à être plus attentives à la gestion de leur trésorerie ce qui pourrait les inciter davantage à aller vers des bureaux flexibles déjà équipés et ainsi payer au prorata de leur utilisation plutôt que de devoir réaliser de lourds investissements souvent nécessaires en début de bail pour des bureaux nu en bail traditionnel (garanties bancaires, travaux, mobilier, etc.). Les baux traditionnels longs devraient toutefois encore rester la norme pour des entreprises ayant une visibilité suffisante sur les prochaines années ou pour certaines surfaces stratégiques.
De nombreux observateurs soulignent pourtant que la crise que nous traversons pourrait être fatale au co-working du fait d’une organisation ne favorisant pas la distanciation sociale. En effet, les co-workings ont plutôt été pensés pour l’inverse, à savoir de grands espaces communs permettant de créer de la cohésion. Mais il faut garder à l’esprit que de nombreuses entreprises hébergées dans des co-workings disposent de bureaux privatifs et sont donc moins concernées par ce problème. Par ailleurs, les co-workings devraient pouvoir, tout comme les autres entreprises, réorganiser au cours des prochains mois leurs espaces communs pour les adapter aux nouvelles contraintes.
Enfin, l’offre de bureaux flexibles ne se limite pas uniquement au co-working, c’est à dire à des bureaux partagés avec d’autres personnes ou entreprises ! Par exemple, Snapdesk, parmi d’autres, propose des bureaux privatifs pour des durées à partir de 12 mois avec l’ensemble des équipements et services d’un co-working (mobilier, internet, ménage, équipement IT, café à volonté, etc.) et qui offrent en plus une touche de personnalisation pour s’adapter à la marque et à la culture de l’entreprise. Ainsi les entreprises bénéficient des avantages du « tout inclus » et de la durée d’engagement flexible tout en disposant d’un bureau privatif et personnalisé, plus en phase avec les besoins de distanciation sociale.
Il ne fait donc pas beaucoup de doute que les bureaux tels que nous les avons connus ces dernières années vont laisser place à de nouveaux usages. Pour autant, les bureaux resteront le centre de gravité des entreprises et à ce titre un actif clé pour celles-ci.
