Vous êtes engagés dans un contrat de bail commercial pour une durée minimale de 3 ans, mais vous désirez partir plus tôt que le bail ne le permet ? Deux solutions s’offrent à vous :
- soit négocier avec le propriétaire une sortie de bail anticipée. Cependant, cette situation est très peu favorable pour le propriétaire qui refusera dans la plupart des cas
- soit rechercher un successeur pour vous remplacer.
On vous explique dans cet article comment procéder.
Pourquoi vouloir quitter ses bureaux plus tôt ?
Une entreprise peut vouloir rompre un contrat de bail 3/6/9 de manière prématurée lorsque, par exemple, votre équipe doit s’agrandir et que vos locaux deviennent trop petits. Il est possible aussi que votre activité soit modifiée, par des imprévus… Une autre raison pourrait être la localisation, qui ne convient pas à votre activité ou tout simplement à vos envies.
Le problème : vous ne pouvez pas résilier votre bail 3/6/9 quand vous le souhaitez. En effet, comme son nom l’indique, il est possible d’y mettre fin seulement tous les 3, 6 et 9 ans, selon le Code du commerce. De plus le délai de préavis est de 6 mois, vous avez donc peu de marge de manoeuvre. Il vous faudra donc trouver une alternative.
Comment rechercher un successeur ?
Le locataire sortant doit d’abord obtenir l’accord du propriétaire. Ce dernier a tout à fait le droit de refuser, même si cela lui permet de réduire son vide locatif. Il pourra ensuite définir avec lui les conditions de relocation, et les formuler par écrit. Le locataire pourra alors contracter un mandat de recherche de successeur.
Définissons d’abord le mandat de recherche de successeur. C’est un contrat par lequel le mandant, c’est-à-dire le locataire sortant, fait appel à un mandataire, c’est-à-dire un professionnel dans le domaine de l’immobilier, pour l’aider dans sa quête d’un repreneur de son bail commercial.
Pour rechercher un successeur, le locataire initial pourra faire appel à une agence immobilière, ou un professionnel de l’immobilier pour l’épauler. Attention, il faut savoir que la durée de ce mandat est limitée dans le temps, et le mandat peut parfois contenir une clause d’exclusivité.
Certaines informations doivent figurer dans le mandat de recherche : les conditions financières de relocation, la durée de commercialisation, les honoraires.
Bien sûr, la recherche peut également se passer d’un professionnel de l’immobilier. Il est possible de trouver un repreneur grâce au bouche-à-oreille, ou encore aux réseaux sociaux et sites de petites annonces. Cela vous évitera de devoir rémunérer une agence immobilière. Cependant, cela prendra également plus de temps, temps dont vous ne disposez pas forcément.
La sélection du repreneur et le processus de cession
Le mandataire, à partir des conditions énoncées par le bailleur, sélectionne des repreneurs potentiels, en leur présentant les locaux comme s’ils étaient vacants. Il les présente ensuite au propriétaire qui fera son choix en fonction de leurs dossiers de candidature.
Même s’il a effectué les démarches de recherche, ce n’est pas le locataire sortant, mais bien le bailleur qui reste décisionnaire. En effet, ce dernier est celui qui entretiendra des relations contractuelles avec le nouveau locataire.
Une fois choisi, le successeur récupère le bail commercial via un contrat de cession effectué par le locataire initial. Cependant, dans la plupart des cas, un nouveau bail avec de nouvelles conditions lui sera proposé, plutôt qu’une reprise de bail. Le loyer pourra également être réévalué (souvent à la hausse), en fonction de l’état du marché.
L’avantage pour le successeur : il profite de l’aménagement et des travaux réalisés par le précédent locataire.
En quoi cette situation se différencie d’une location classique de bureaux ?
La marge de négociation du locataire qui reprendra les lieux est moindre.
En effet dans le cas d’une location classique, le locataire peut négocier le loyer et la franchise de loyer que peut apporter un bailleur pour des travaux d’aménagement
Dans le cas d’une reprise de bail, le propriétaire a déjà un bail en cours et n’a donc pas intérêt à diminuer ses exigences, car ces loyers lui sont, dans tous les cas, dus pendant le reste de la durée du bail en cours. Le repreneur a donc intérêt à négocier avec le locataire sortant, qui lui a besoin de quitter les lieux dans des délais brefs.
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