Les baux de location de bureaux classiques laissent peu de place à la flexibilité. Or aujourd’hui, flexibilité est le maître-mot de cette crise sanitaire. Avez-vous déjà pensé à la sous-location ? On vous explique tout dans cet article.
Pourquoi devenir sous-locataire ?
La sous-location permet de bénéficier d’une certaine flexibilité, d’éviter un engagement sur le long terme. Le bail commercial n’est en effet pas adapté pour les entreprises souhaitant des locations de courte durée. Cette solution leur permet donc de tester leur activité ou une situation géographique particulière, avant de décider de s’installer à plus long terme.
De plus, le sous-locataire bénéficie également des mêmes droits que le locataire principal, sans pour autant être soumis à un bail 3-6-9 contraignant. Le sous-locataire bénéficie également souvent d’un emplacement prisé, dans des quartiers dans lesquels les bureaux sont de plus en plus rares à la location.
Du côté du bailleur, la sous-location permet également de combler des espaces vacants afin de les rentabiliser, et de constituer un revenu complémentaire. En effet, selon une étude de JLL, le taux de vacance des bureaux à Paris est de 5,5% au second semestre 2020, et le taux de postes inoccupés est bien supérieur.
Cette solution bénéficie donc aux deux parties. Le loyer et les charges sont diminuées, le contrat est souple et flexible. En outre, dans le cas de deux entreprises partageant leurs locaux, la sous-location peut bénéficier à leur stratégie commerciale, créant des collaborations et partenariats, et donc élargir leurs réseaux professionnels.
Dans quelles situations utiliser la sous-location ?
Lorsqu’une entreprise souhaite quitter ses locaux avant l’échéance du contrat qui l’engage, elle peut avoir recours à la sous-location. Cela lui permet de ne pas avoir à sa charge deux loyers simultanés, tout en lui laissant le temps de s’installer dans ses nouveaux bureaux.
La sous-location peut également être une solution lorsqu’une entreprise se projette à long terme et prévoit de recruter de futurs salariés. Elle peut alors choisir d’entrer dans des locaux plus grands que nécessaires, et sous-louer des postes en attendant de recruter le reste de son équipe.
Comment procéder pour sous-louer des bureaux ?
Très avantageux, la sous-location doit cependant respecter les réglementations en vigueur.
Tout d’abord, les locataires doivent impérativement obtenir l’accord du propriétaire des locaux avant d’entamer les procédures. Une clause autorisant la sous-location doit apparaître sur le contrat de bail, auquel cas le locataire pourra demander à réaliser un avenant au bail. Le procédé peut avoir lieu par acte extrajudiciaire, ou par une lettre recommandée, avec un délai de 15 jours. Mais le propriétaire a le droit de rejeter cette demande.
Si le propriétaire donne son accord, un contrat de bail entre le locataire et le sous-locataire doit être établi. Le sous-locataire devient alors également locataire et le locataire initial devient bailleur. Cette relation est alors soumise au Code du commerce.
Important : la durée du bail de sous-location ne peut excéder les 36 mois.
Si le locataire décide de sous-louer sans l’accord du propriétaire, celui-ci peut demander la résiliation du bail qui le lie à son locataire, et ceci sans indemnité d’éviction. Le locataire aura parfois des dommages et intérêts à verser au propriétaire.
Le bail de sous-location
Dans le bail qui lie le locataire et le sous-locataire, doivent apparaître :
- le nom des parties impliquées
- les informations qui figurent sur le bail d’origine qui lie le propriétaire et le locataire (et bien vérifier que la sous-location est autorisée)
- le montant du loyer qui ne peut excéder le loyer d’origine (auquel cas le propriétaire peut demander un ré-ajustement)
- la date de paiement
- la répartition des charges et autres coûts
- le dépôt de garanti
- les obligations des différentes parties
- le préavis du bailleur
- l’assurance
- l’état des lieux
- la durée du bail de sous-location
- la loi applicable
Une alternative à la sous-location des bureaux
Si vous souhaitez partager vos bureaux, par exemple si vous locaux sont encore trop grands pour votre effectif, la sous-location n’est pas forcément la solution la plus adaptée.
En effet, le partage de vos locaux implique également le partage des services qui y sont rattachés : électricité, chauffage, service de ménage, café… Il est donc judicieux d’utiliser dans ce cas un contrat de prestation de services.
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