Il existe plusieurs types de baux permettant de louer des bureaux ou des locaux professionnels. Historiquement, le bail commercial classique, dit “bail 3-6-9” est le plus utilisé par les entreprises. Signé pour 9 ans minimum, et résiliable tous les 3 ans seulement, il assure une certaine stabilité aux propriétaires et locataires. Mais depuis quelques années, de nouveaux types de contrats sont apparus, apportant plus de flexibilité au marché de la location de bureaux.
Le contrat de prestation de service, qu’est-ce-que c’est ?
Aussi appelé contrat de mise à disposition de bureaux, le contrat de prestation de service permet de louer des espaces de bureaux de manière flexible et sur de courtes durées. C’est une convention conclue à titre onéreux entre un prestataire et son client. La fourniture de prestations de services d’activités de bureau est l’objet principal du contrat. Elle s’accompagne d’un droit d’accès aux locaux pour le client.
Dans le cadre d’une prestation de service de bureaux, la partie de service doit être suffisamment significative pour justifier de ce type de contrat. Chez SnapDesk par exemple, le coût de la partie services et charges représente la plupart du temps au moins 50% du montant de la prestation de service. L’autre moitié correspondant au prix du loyer nu.
Quels sont les services fournis ?
Pour rappel, un service désigne la mise à disposition d’une capacité technique, intellectuelle ou d’un travail, sans transformation de matière. Ici, les prestations de services s’étendent de la fourniture de matériel informatique et d’internet, à la gestion du courrier ou du service de ménage, en passant par l’aménagement de l’espace…
Ces services doivent être réellement fournis : dans le cas contraire, le contrat sera requalifié de bail commercial et soumis à la législation des baux commerciaux.
Le niveau de service diffère réellement selon les prestataires utilisés. Dans la plupart des cas, sont pris en compte dans ces frais : les charges, les taxes, les frais de commercialisation, EDF, le mobilier et le WIFI. Chez SnapDesk, nous apportons en complément le ménage, l’entretien, les petites réparations, le café à volonté, les impressions, l’office management…
La flexibilité a elle aussi un prix. Il faut savoir que la plupart des espaces sont pris à bail à long terme par les opérateurs. Le prix de votre espace intègre aussi souvent une partie du risque. Cela vous permet d’avoir la possibilité de partir de manière plus flexible, là où vous auriez sinon été bloqué 3 ans dans un bail traditionnel.
Dans quels cas le contrat de prestation de service est-il utilisé ?
Contrairement au bail commercial, ce type de contrat est adapté à la location de courte durée. Ainsi, il séduit les startups et petites entreprises prévoyant de se développer rapidement ou n’ayant pas de certitudes concernant l’évolution de leur entreprise. Les grandes entreprises ont moins de réserve pour s’engager à plus long terme, et choisissent plus souvent le bail commercial. Elles sont néanmoins elles aussi de plus en plus favorables à cette flexibilité lorsqu’elles développent des projets dédiés.
Comment résilier un contrat flexible de prestation de service ?
Si le contrat est à durée déterminée, il est en principe impossible de le résilier avant son échéance, à moins que les deux parties le rompent d’un commun accord. En revanche, si le contrat est à durée indéterminée, sa résiliation unilatérale est possible, accompagnée d’une lettre de résiliation. Le délai de préavis est souvent mentionné dans le contrat.
La résiliation du bail commercial est bien plus contraignante. Le locataire ne peut résilier le bail que tous les 3 ans, avec un préavis de 3 mois. Du côté du bailleur, la résiliation est également triennale, le préavis est de 6 mois, et ce congé doit être justifié avec des motifs valables. Il devra payer souvent une indemnité d’éviction.
Quels sont les différences à prendre en compte ?
Le contrat de prestation de services n’est pas un bail et n’est pas soumis au droit immobilier, ni au droit commercial sur les baux. Il est donc bien plus flexible qu’un bail commercial. Il convient également mieux à des entreprises en développement, et elles sont de plus en plus nombreuses. Si les loyers diffèrent également, c’est parce que celui des contrats de prestation est généralement calculé selon leur qualité et quantité et non plus au mètre carré.
Ces nouveaux types de baux et contrats bouleversent les pratiques historiques sur le marché immobilier et de location de bureaux. Des évolutions sont donc à prévoir au niveau du droit immobilier, pour le rendre plus flexible à l’avenir.
Pour en savoir plus sur le contrat de prestation de service de SnapDesk, voici le détail ici.
